Sans état des lieux, la loi ne vous donne pas tort. Elle vous donne plutôt raison — et ça ne suffit pas.

D'abord, l'état des lieux n'est pas obligatoire ici

Autant l'établir tout de suite, parce que beaucoup de propriétaires croient être en infraction. Service-public.gouv.fr, dans sa fiche sur les règles d'une location de vacances entre particuliers vérifiée le 11 août 2026, écrit noir sur blanc que faire un état des lieux d'entrée et de sortie lors de la location d'un meublé de tourisme n'est pas obligatoire, mais recommandé. La DGCCRF se borne, elle aussi, à le recommander.

Ne confondez pas deux documents qui portent des noms voisins :

Pourquoi la loi de 1989 ne s'applique pas

Un détail qui a son importance, parce que la plupart des articles sur le sujet en donnent une version périmée. On répète que la loi du 6 juillet 1989 « exclut expressément les locations saisonnières ». Cette exclusion expresse figurait dans la version d'origine du texte ; elle n'est plus dans l'article 2 aujourd'hui en vigueur.

L'exclusion existe bien, mais elle passe désormais par un critère positif : la loi de 1989 s'applique aux locations qui constituent la résidence principale du preneur, entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an. Un meublé de tourisme est par définition loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Il est donc hors champ — par le critère, pas par une phrase d'exception.

La conséquence pratique est réelle : tout le régime protecteur de 1989 tombe avec elle. Le délai d'un mois ou de deux mois pour restituer le dépôt de garantie ne s'applique pas. La règle qui prive de la présomption la partie ayant fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ne s'applique pas non plus. Vous êtes dans le droit commun du louage, c'est-à-dire dans le Code civil.

Ce que dit vraiment le Code civil

Deux articles, trois lignes chacun, et ils décident de tout.

Lisez le second lentement. En l'absence d'état des lieux, c'est le locataire qui est présumé avoir reçu un logement en bon état, et c'est à lui d'apporter la preuve contraire. La présomption joue en faveur du bailleur, pas contre lui. La Cour de cassation a d'ailleurs censuré une cour d'appel qui, faute d'état des lieux d'entrée, avait fait peser sur les bailleurs la preuve de l'origine des dégradations : elle avait inversé la charge de la preuve.

À quoi s'ajoute l'article 1732 : le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Sur le papier, la position du propriétaire est donc plutôt confortable. En pratique, elle ne l'est pas — et voici pourquoi.

La présomption ne prouve ni le dommage, ni son montant

C'est le point que je considère comme le plus mal compris de tout le sujet, et il explique la quasi-totalité des dossiers perdus.

L'article 1731 répartit la charge de la preuve sur l'état initial. Il ne dit rien sur deux autres questions, dont vous restez entièrement responsable :

• Le dommage existe-t-il, et de quelle nature est-il ? Vous devez l'établir. Une affirmation, même sincère, n'est pas un élément de preuve.
• Combien coûte-t-il ? C'est ici que la plupart des retenues s'effondrent. L'ANIL rappelle que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par celui-ci. Pas de retenue forfaitaire : des devis, des factures, des montants rattachés à quelque chose de constatable.

Autrement dit : le Code civil vous dispense de prouver que le logement était en bon état ; il ne vous dispense de rien d'autre. C'est précisément le trou que le protocole photo vient combler.

Le protocole photo

Je pars d'un principe simple : le jour où un dossier sera contesté, personne ne me croira sur parole, et je n'aurai plus accès au logement. Tout ce dont je disposerai, ce sont des fichiers pris à un moment où je ne savais pas encore qu'ils serviraient. Le protocole n'a donc qu'un seul objectif : que la série existe déjà, avant l'incident.

Étape 1 — La série de référence, une fois par saison

Une série complète du logement en état neuf, prise hors location : pièce par pièce, en plan large, en lumière du jour. C'est votre point zéro. Elle ne remplace pas les séries d'entrée et de sortie, mais elle donne une base de comparaison quand un voyageur soutient qu'un défaut « était déjà là ».

Refaites-la après chaque remplacement de mobilier important. Une série de référence vieille de trois ans qui montre un canapé qui n'existe plus n'aide personne.

Étape 2 — La série d'entrée, avant chaque arrivée

Prise après le ménage, avant la remise des clés. C'est la plus importante des trois et c'est celle que tout le monde saute, parce qu'elle tombe au pire moment de la journée.

Comptez sur une quinzaine à une trentaine de photos selon la taille du logement. L'objectif n'est pas l'exhaustivité artistique, c'est la couverture : tout ce qui peut coûter plus de cent euros à remplacer doit apparaître au moins une fois, net.

Étape 3 — L'envoi au voyageur, le jour de l'arrivée

C'est l'étape qui transforme un dossier de photos en élément contradictoire, et c'est celle qui a le meilleur rapport effort/effet de tout le protocole.

Un message unique, le jour de l'arrivée, avec le lien vers l'album ou les photos en pièce jointe, et une phrase du type : « voici l'état du logement à votre arrivée ; si vous constatez quoi que ce soit qui ne correspond pas, signalez-le-moi dans les 48 heures et je le note ». Vous obtenez trois choses d'un coup.

• Une date opposable — l'horodatage du message, pas seulement celui du fichier.
• Un destinataire identifié, qui ne pourra pas soutenir n'avoir jamais rien reçu.
• Un effet dissuasif qui, à mon sens, compte davantage que tout le reste : un voyageur qui sait que l'état d'entrée est documenté et partagé se comporte différemment.

Étape 4 — La série de sortie, avant le ménage

Avant. Toujours avant. Une photo prise après le passage du prestataire de ménage ne prouve plus rien : le dommage a pu être créé, aggravé ou effacé entre-temps, et c'est l'argument que vous entendrez.

Reprenez les mêmes cadrages que la série d'entrée. La force d'un dossier photo ne vient pas de la qualité des images, elle vient du parallélisme : deux plans identiques, l'un avant, l'autre après, se comprennent en une seconde et ne se discutent pas.

Étape 5 — Le chiffrage, dans les jours qui suivent

Un devis, une facture, ou à défaut une capture de la fiche produit du modèle exact avec son prix et la date. C'est ce document, et non la photo, qui justifie le montant retenu. La photo établit le fait ; le devis établit la somme. Il faut les deux.

Étape 6 — L'archivage

Un dossier par séjour, nommé de façon à être retrouvé sans réfléchir, contenant les quatre séries, le fil de messages exporté et les pièces de chiffrage.

Sur la durée de conservation : l'action en réparation contre un voyageur relève des actions personnelles, qui se prescrivent par cinq ans à compter du jour où vous avez connu les faits, au titre de l'article 2224 du Code civil. C'est la borne haute utile. Conserver au-delà n'a pas d'objet.

Ce qui donne — ou retire — de la force à une photo

Le régime de la preuve est plus favorable qu'on ne le croit, à condition d'en comprendre le découpage.

L'article 1358 du Code civil pose que « hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ». Service-public.gouv.fr, dans sa fiche sur les modes de preuve vérifiée en février 2026, l'illustre explicitement : quand la réalité d'un fait doit être établie, la preuve se fait par tout moyen — SMS, courriers électroniques, captures d'écran, photographies. Le juge évalue ensuite librement leur force probante.

Deux exigences transversales, en revanche, s'appliquent à toutes vos pièces.

• La loyauté. Une preuve recueillie de manière déloyale, ou portant atteinte à la vie privée, s'expose à être écartée. C'est le fondement de tout ce qui suit sur les caméras.
• L'intégrité. L'article 1379 prévoit que la copie fiable a la même force probante que l'original, et que la fiabilité est laissée à l'appréciation du juge. Concrètement : gardez les fichiers d'origine, ne recadrez pas, ne retouchez pas, n'exportez pas dans un format qui écrase les métadonnées.

Sur l'horodatage et les métadonnées EXIF, soyons précis

Je préfère le dire franchement, parce que le web est plein d'affirmations péremptoires sur ce point : je n'ai trouvé aucun texte ni aucune décision publiée qui donne aux métadonnées EXIF une valeur probante particulière en droit français, ni qui impose la datation d'une photographie. Les seules sources qui l'affirment sont des prestataires qui vendent des services de certification de preuve.

Cela ne rend pas l'horodatage inutile — mais il faut savoir ce qu'il est. C'est un argument de fait, pas une règle de droit : une photo dont la date est cohérente avec le reste du dossier emporte davantage la conviction qu'une photo isolée sans date. C'est pour cette raison que l'envoi au voyageur (étape 3) vaut plus que n'importe quelle métadonnée : il crée une date que vous n'avez pas fabriquée seul.

Quand un constat de commissaire de justice devient pertinent

Rarement, mais pas jamais. Les constatations d'un commissaire de justice « font foi jusqu'à preuve contraire » — hors matière pénale, où elles valent simples renseignements. Leur chambre nationale précise que ces constatations n'ont pas valeur authentique, mais que la date, le lieu et les diligences accomplies ne peuvent être contestés que par la procédure d'inscription de faux.

C'est ce que vous achetez : une date et un lieu quasi incontestables. Cela vaut la peine dans deux situations, et guère plus — un sinistre lourd sur un logement qui ne peut pas être reloué, et un litige où votre interlocuteur a déjà annoncé qu'il irait au contentieux.

Ce que vous n'avez pas le droit de faire

La tentation existe et je la comprends : puisque tout se joue sur la preuve, pourquoi ne pas filmer ? La réponse est non, et elle est nette.

À la question « je suis propriétaire d'un bien que je souhaite louer, puis-je installer une caméra de vidéosurveillance à l'intérieur ? », la CNIL répond : « Non, cela porterait une atteinte disproportionnée au droit à la vie privée des locataires. » Sans condition, sans aménagement, y compris si la caméra est mentionnée dans l'annonce.

Ce n'est pas seulement une question administrative. L'article 226-1 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende le fait d'enregistrer, sans le consentement de l'intéressé, l'image d'une personne se trouvant dans un lieu privé. Le rapport bénéfice/risque n'existe pas.

Sur les caméras extérieures orientées vers un accès, la marge est plus étroite qu'on ne l'imagine et dépend de ce qui entre dans le champ. En cas de doute, la règle simple est : rien qui filme un espace où un voyageur vit, se repose ou se déplace en privé.

Les limites, dites honnêtement

• Le protocole coûte du temps au pire moment. Vingt à trente photos entre le départ du ménage et l'arrivée du voyageur, à chaque rotation, en haute saison, avec une arrivée qui a de l'avance. C'est la seule vraie raison pour laquelle ce protocole n'est pas appliqué — pas l'ignorance. Si vous ne devez en garder qu'une étape, gardez l'étape 3 : la série d'entrée envoyée au voyageur.
• La jurisprudence que je cite n'est pas parfaitement transposable. L'arrêt de la Cour de cassation qui censure l'inversion de la charge de la preuve concerne un bail commercial et n'est pas publié au bulletin. Je n'ai trouvé aucune décision de la Cour de cassation portant spécifiquement sur l'article 1731 en location saisonnière. Le raisonnement est solide, il n'est pas confirmé par un arrêt de principe sur notre cas exact.
• La CNIL ne dit rien sur notre situation précise. Son référentiel « gestion locative », qui admet la conservation de pièces à titre de preuve dans la limite du délai de prescription, exclut expressément les locations saisonnières de son champ. Les durées qu'il indique ne sont donc pas transposables de plein droit. Je m'aligne sur la prescription de cinq ans de l'article 2224 parce que c'est la borne la plus défendable, pas parce qu'un texte me l'impose.
• Rien de tout cela ne remplace une conversation. La majorité des désaccords se règlent parce qu'on annonce tôt, calmement, avec des pièces à l'appui. Le dossier sert dans les cas qui dérapent, et son effet principal est en amont : il évite le dérapage. Un propriétaire qui documente tout et communique mal se retrouvera plus souvent au contentieux qu'un propriétaire qui documente moins et parle mieux.
• Ceci est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Sur un sinistre important, un avis professionnel avant d'engager une retenue vaut mieux qu'un article de blog, y compris celui-ci.

À lire ensuite : un voyageur a cassé quelque chose, la procédure en 6 étapes, et les 8 clauses qui rendent un contrat saisonnier opposable.