Ce que la loi impose : l'écrit, le prix, l'état descriptif
Commençons par le socle, parce qu'il est court. L'article L324-2 du Code du tourisme dispose que toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux. La DGCCRF précise que cette obligation pèse sur le loueur « qu'il soit professionnel ou non » : le fait de louer trois semaines par an votre résidence secondaire ne vous en dispense pas.
Trois points méritent d'être soulignés, parce qu'ils sont régulièrement mal compris.
- L'écrit n'est pas forcément un document solennel. La DGCCRF admet qu'un simple échange de lettres puisse tenir lieu de contrat — mais les obligations de contenu restent les mêmes. Un fil de messages sur une plateforme ne les remplit pas spontanément.
- L'état descriptif n'est pas l'état des lieux. Le premier décrit ce que vous louez, avant la réservation. Le second constate l'état réel du logement à l'arrivée et au départ, et il n'est pas obligatoire. Les deux sont utiles ; ils ne servent pas au même moment.
- Il existe une sanction. La DGCCRF rattache l'absence d'état descriptif à une contravention de 5e classe. C'est rarement poursuivi, mais l'argument existe en cas de litige devant un juge.
En dehors de ce socle, la rédaction est libre. C'est une bonne nouvelle et un piège : libre veut dire que rien ne vous protège par défaut. Si votre contrat ne dit rien du nombre d'occupants, du dépôt de garantie ou de l'annulation, ces sujets ne sont pas réglés — ils sont ouverts.
Les huit clauses que je considère comme non négociables
1. La qualification de la somme versée à la réservation
C'est la clause la plus courte et la plus lourde de conséquences. Une somme versée d'avance est soit des arrhes, soit un acompte, et les deux régimes sont opposés.
L'article 1590 du Code civil énonce que, lorsque la promesse a été faite avec des arrhes, « chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double ». L'acompte, lui, vaut engagement ferme des deux côtés.
Écrivez le mot. Pas « versement de réservation », pas « avance » : « arrhes » ou « acompte », en toutes lettres, avec le montant et la date d'échéance du solde. Le détail de ce que chacun implique fait l'objet d'un article séparé, parce qu'il y a plus de nuances qu'il n'y paraît.
2. Le dépôt de garantie : montant, forme, périmètre, restitution
Aucun texte ne plafonne le dépôt de garantie en location saisonnière entre particuliers. La DGCCRF est explicite : son montant et ses modalités de versement ne sont pas réglementés. Aucun texte ne fixe non plus de délai légal de restitution — les délais d'un mois et deux mois que tout le monde cite viennent de la loi du 6 juillet 1989 sur les résidences principales, qui ne s'applique pas ici.
Conséquence directe : le délai de restitution est celui que vous écrivez. S'il n'est écrit nulle part, vous n'en avez aucun à opposer, et votre voyageur non plus. La clause doit couvrir quatre points :
→ Mode de prise : empreinte bancaire, pré-autorisation, chèque, virement
→ Ce que le dépôt couvre : dégradations, ménage anormal, objets manquants, nuit d'indisponibilité
→ Délai et mode de restitution après le départ
La question du montant mérite son propre raisonnement : elle dépend de ce que coûte le pire sinistre plausible chez vous, pas d'un pourcentage du prix du séjour.
3. Le nombre d'occupants, nommément
C'est la clause que je vois le plus souvent absente, et celle dont l'absence coûte le plus cher. Un logement prévu pour quatre personnes qui en reçoit neuf n'a pas le même risque de dégradation, ni la même usure, ni le même voisinage.
La clause doit prévoir le nombre maximal d'occupants, l'obligation de communiquer l'identité des occupants avant l'arrivée, et l'effet du dépassement : refus d'accès ou supplément par personne, annoncé à l'avance. Une clause qui interdit sans prévoir de conséquence chiffrée ne sert à rien le jour où le groupe est devant la porte.
4. L'usage : sous-location, fêtes, animaux, tabac
Regroupez ces interdictions dans une clause unique, courte, et surtout rattachée au dépôt de garantie et au règlement intérieur. Une interdiction isolée est une déclaration d'intention ; une interdiction dont la violation est expressément listée parmi les cas de retenue devient opposable.
5. Les conditions d'annulation
Aucun texte n'encadre le barème d'annulation d'un meublé de tourisme entre particuliers. Le Code du tourisme impose le formalisme du contrat, pas son contenu sur ce point. Le régime des forfaits touristiques — qui prévoit une résolution moyennant des frais appropriés, et gratuite en cas de circonstances exceptionnelles — ne concerne pas la location d'un logement par son propriétaire.
Vous écrivez donc votre propre barème. Deux garde-fous : il doit être symétrique dans son principe (que se passe-t-il si c'est vous qui annulez ?) et proportionné. Une pénalité forfaitaire manifestement excessive peut être réduite par le juge, même d'office, au titre de l'article 1231-5 du Code civil.
6. L'assurance du voyageur
Il n'existe aucune obligation légale d'assurance, ni pour le loueur ni pour le voyageur, en meublé de tourisme. Service-public.gouv.fr est clair là-dessus. En revanche — et c'est tout l'intérêt de la clause — le contrat peut imposer au locataire de s'assurer.
La formule usuelle est la garantie villégiature, souvent déjà incluse dans une assurance habitation. Demander l'attestation avant l'arrivée transforme une clause décorative en filtre réel : le voyageur qui ne peut pas la fournir est aussi celui qui, en cas de sinistre lourd, n'aura rien en face.
7. Les horaires, les clés, l'accès
Heure d'arrivée au plus tôt, heure de départ au plus tard, modalité de remise des clés, procédure en cas de perte, conditions d'un départ tardif. Ce sont des sujets triviaux jusqu'au jour où ils ne le sont plus — un départ à 14 h quand le ménage est programmé à 11 h et l'arrivée suivante à 16 h coûte soit une prestation d'urgence, soit une mauvaise évaluation.
Sur le remboursement en cas de départ anticipé, la position officielle est nette : la DGCCRF indique qu'aucun remboursement partiel n'est dû par le loueur. Autant l'écrire noir sur blanc plutôt que de le découvrir en discussion.
8. Le prix, la taxe de séjour et les modalités de paiement
Le prix est une mention obligatoire. La taxe de séjour, elle, n'en fait pas partie : elle s'ajoute. Quand elle est perçue au réel, elle doit apparaître distinctement du prix du séjour — elle n'est pas un revenu, vous ne faites que la collecter pour la reverser à la commune ou à l'intercommunalité.
Un point qui surprend beaucoup de loueurs : si vous passez par une plateforme qui encaisse le paiement, c'est la plateforme qui collecte la taxe de séjour au réel et la reverse. En réservation directe, c'est vous. Deux canaux, deux traitements, et une source d'erreur classique en fin d'année.
Les quatre clauses qui vous affaiblissent
Elles circulent dans beaucoup de modèles gratuits. Elles donnent une impression de solidité et produisent l'effet inverse.
| Clause | Pourquoi elle se retourne contre vous |
|---|---|
| Exonération totale de responsabilité du loueur | Elle vise à couvrir la non-conformité à l'état descriptif — c'est-à-dire précisément l'obligation légale de l'article L324-2. Une clause qui contredit une obligation d'ordre public affaiblit la crédibilité de tout le contrat. |
| Délai de réclamation très court à l'arrivée (24 h ou moins) | La Commission des clauses abusives, dans sa recommandation sur les locations saisonnières, vise les délais inférieurs à trois jours. Applicable telle quelle aux seuls contrats conclus avec un professionnel, elle donne néanmoins au juge une grille de lecture. |
| Clause attributive de compétence au tribunal du loueur | Même recommandation. En pratique, elle n'empêche pas la saisine et donne au voyageur un grief facile. |
| Pénalité d'annulation forfaitaire très élevée, sans contrepartie | Article 1231-5 du Code civil : le juge peut modérer, même d'office, une pénalité manifestement excessive. Un barème progressif défendable tient mieux qu'un forfait de 100 % à tout moment. |
Ce qui n'est pas dans le contrat mais doit exister quand même
- Le numéro d'enregistrement dans l'annonce. Lorsqu'un numéro a été attribué par la mairie, il doit figurer dans chaque annonce, plateformes comprises, avec la mention « annonce d'un particulier » ou « annonce d'un professionnel ». Cette mention dépend de votre statut fiscal (loueur en meublé professionnel ou non professionnel), pas du fait que vous soyez une personne physique.
- La fiche de police pour tout client de nationalité étrangère — y compris ressortissant de l'Union européenne, contrairement à ce qu'on lit souvent. Elle se conserve six mois et n'est transmise que sur demande de la police ou de la gendarmerie.
- L'état descriptif remis avant la conclusion, annexé au contrat. C'est aussi votre meilleure défense contre une réclamation de non-conformité.
Le droit de rétractation n'existe pas ici
Voici l'affirmation fausse la plus répandue sur le sujet, y compris chez des voyageurs de bonne foi : « j'ai réservé en ligne, j'ai quatorze jours pour me rétracter ».
C'est inexact. L'article L221-28 12° du Code de la consommation écarte le droit de rétractation pour les prestations de services d'hébergement, autres que d'hébergement résidentiel, qui doivent être fournies à une date ou à une période déterminée. Une réservation de séjour du 12 au 19 juillet entre exactement dans ce cas. L'Institut national de la consommation le confirme explicitement pour la location saisonnière.
Ce point est utile à connaître dans les deux sens : il vous évite de céder à une demande infondée, et il vous évite d'écrire dans votre contrat une clause de rétractation dont vous n'avez pas besoin.
Les limites, dites honnêtement
Quatre choses que cet article ne fait pas, et qu'il faut savoir avant de s'en servir.
- Un contrat solide ne remplace pas une preuve. Il définit ce qui est dû ; il ne démontre pas ce qui s'est passé. Le jour où vous retenez une somme sur un dépôt de garantie, ce sont vos photos, vos devis et vos messages horodatés qui décident, pas la qualité de vos clauses. Un excellent contrat sans état des lieux photographique reste un dossier fragile.
- Le régime des clauses abusives ne joue pas entre particuliers. Les articles L212-1 et L212-2 du Code de la consommation supposent qu'un professionnel soit partie au contrat. Si vous louez en tant que particulier, vous n'êtes pas soumis à ce contrôle — mais vous ne bénéficiez pas non plus de la sécurité qu'apporte le fait de suivre une grille officielle. Le droit commun des contrats s'applique, et il est moins prévisible.
- Certaines sources officielles sont datées ou en tension entre elles. Sur la location saisonnière, plusieurs pages administratives continuent de renvoyer à des textes anciens, comme l'arrêté du 16 mai 1967 relatif à l'état descriptif, dont la version consolidée est difficile d'accès. J'ai vérifié chaque point ci-dessus à la source la plus récente que j'ai pu atteindre, en août 2026 ; ce n'est pas une garantie d'exhaustivité.
- Ceci n'est pas un conseil juridique. Pour un montage particulier — indivision, copropriété avec règlement restrictif, activité proche du seuil professionnel — l'avis d'un professionnel du droit est le seul bon investissement.
Générez l'annexe contractuelle et le règlement intérieur
Renseignez votre montant de dépôt, votre mode de prise et vos règles d'usage : vous obtenez l'annexe à joindre à votre contrat, le règlement intérieur, les messages voyageurs en français et en anglais et la checklist d'état des lieux, en PDF. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le générateurÀ lire ensuite : arrhes ou acompte, ce qui change vraiment quand un voyageur annule, puis le protocole photo qui rend un état des lieux opposable, et la déclaration en mairie : trois obligations qu'on confond tout le temps.