Un seul mot dans votre contrat décide de ce qui se passe quand un voyageur annule.

Les deux régimes, en clair

La distinction ne tient pas au montant, ni au moment du versement, ni au vocabulaire commercial. Elle tient à une seule question : le contrat est-il ferme, ou chacun garde-t-il une porte de sortie payante ?

Les arrhes ouvrent une porte de sortie. L'article 1590 du Code civil le formule ainsi : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double. »

L'acompte ferme la porte. C'est un premier versement à valoir sur le prix, qui emporte engagement des deux côtés. La DGCCRF est explicite : « Il n'y a aucune possibilité de dédit et le consommateur peut être condamné à payer des dommages-intérêts s'il se rétracte. »

La règle « sauf mention contraire, ce sont des arrhes » : à manier avec précaution

C'est la phrase qu'on lit partout, y compris sur des sites officiels, et elle est vraie dans son domaine. L'article L214-1 du Code de la consommation dispose que « sauf stipulation contraire, pour tout contrat de vente ou de prestation de services conclu entre un professionnel et un consommateur, les sommes versées d'avance sont des arrhes, au sens de l'article 1590 du Code civil ».

Relisez les mots que j'ai mis en gras. Ce texte s'applique aux contrats entre un professionnel et un consommateur. Si vous louez en tant que particulier, à un particulier, vous n'êtes pas dans son champ. La présomption légale ne joue pas mécaniquement en votre faveur, ni en votre défaveur : la qualification de la somme dépend alors de ce que les parties ont voulu, c'est-à-dire de ce qui est écrit, et à défaut de ce qu'un juge reconstituera à partir des échanges.

Un mot sur ce qu'il faut choisir. Je considère que les arrhes sont le régime le plus sain pour une location saisonnière entre particuliers, pour une raison simple : elles donnent un prix connu d'avance à la rupture, des deux côtés. L'acompte est plus protecteur sur le papier, mais il ne vaut que ce que vaut votre volonté d'aller réclamer un solde à quelqu'un qui ne viendra jamais — et il vous expose symétriquement si c'est vous qui devez annuler.

Ce que vaut vraiment l'argument de la force majeure

C'est l'argument qui arrive dans un message sur deux : « je suis hospitalisé », « mon vol est annulé », « il y a une grève », « c'est un cas de force majeure, vous devez me rembourser ».

L'article 1218 du Code civil définit la force majeure comme un événement « échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées », et qui « empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».

Tout se joue sur ce dernier mot. Dans un contrat de location, le débiteur de l'obligation caractéristique — mettre le logement à disposition — c'est vous. Le voyageur, lui, est le créancier de cette prestation. Or la Cour de cassation a jugé, le 25 novembre 2020, que « le créancier qui n'a pu profiter de la prestation à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat en invoquant la force majeure ».

Une nuance importante, apportée par un arrêt du 8 mars 2023 : le créancier peut se prévaloir de l'inexécution par le débiteur de son obligation lorsque cette inexécution est due à la force majeure. Autrement dit, si un événement extérieur vous empêche vous de fournir la prestation dans les conditions prévues, le voyageur peut s'en prévaloir. La ligne de partage reste la même : qui est empêché d'exécuter ?

Je précise aussitôt que cette analyse a ses limites, et je les détaille plus bas — la lecture vulgarisée que donnent certaines pages officielles n'est pas exactement celle-ci.

Le droit de rétractation de quatorze jours n'existe pas ici

Autre argument fréquent, et celui-ci est simplement faux. L'article L221-28 du Code de la consommation, à son 12°, écarte le droit de rétractation pour les contrats « de prestations de services d'hébergement, autres que d'hébergement résidentiel, de services de transport de biens, de locations de voitures, de restauration ou d'activités de loisirs qui doivent être fournis à une date ou à une période déterminée ».

Une réservation du 12 au 19 juillet est fournie à une période déterminée. L'Institut national de la consommation le confirme explicitement pour la location saisonnière : même en réservant auprès d'un professionnel, même en ligne, le voyageur n'a pas de délai de rétractation. Et si vous louez en tant que particulier, ce titre du Code de la consommation ne s'applique de toute façon pas à votre contrat.

Écrire un barème d'annulation qui tient

Aucun texte n'encadre les conditions d'annulation d'un meublé de tourisme entre particuliers. Le Code du tourisme impose l'écrit, le prix et l'état descriptif ; il ne dit rien des barèmes. Attention à ne pas importer le régime des forfaits touristiques, qui prévoit une résolution moyennant des frais « appropriés et justifiables », gratuite en cas de circonstances exceptionnelles : il vise les vendeurs de forfaits et de services de voyage, pas le propriétaire qui loue son logement.

Vous écrivez donc votre barème. Trois principes le rendent défendable.

• La progressivité. Une annulation à quatre mois et une annulation à trois jours ne vous causent pas le même préjudice, parce que la probabilité de relouer n'est pas la même. Un barème qui l'ignore se voit immédiatement.
• La symétrie de principe. Prévoyez explicitement ce qui se passe si vous annulez. Un contrat muet sur ce point paraît déséquilibré, et un contrat déséquilibré affaiblit la clause elle-même.
• La proportion. L'article 1231-5 du Code civil autorise le juge à « modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire », même d'office, et répute non écrite toute stipulation contraire. Une clause de 100 % en toutes circonstances est le meilleur moyen de finir avec ce que le juge décidera, et non avec ce que vous aviez écrit.

Une clause à ajouter, et qui vous coûte peu : la relocation. Prévoyez que si le séjour est reloué, tout ou partie des sommes est restituée, déduction faite de la différence de prix et de vos frais. Service-public.gouv.fr réserve d'ailleurs ce cas pour l'acompte. C'est équitable, c'est ce que fera de toute façon un juge s'il est saisi, et c'est ce qui désamorce la moitié des conflits avant qu'ils ne commencent.

L'assurance annulation : ce qu'on peut en dire, et ce qu'on ne peut pas

Il n'existe aucune obligation légale d'assurance en meublé de tourisme, ni pour le loueur ni pour le voyageur. Service-public.gouv.fr le rappelle, tout en recommandant vivement aux deux parties de s'assurer. En revanche, votre contrat peut exiger du voyageur qu'il soit assuré — c'est le seul levier réellement à votre disposition.

Sur l'assurance annulation de séjour proprement dite, je préfère m'arrêter là : je n'ai trouvé aucune source officielle française qui en décrive le régime pour la location saisonnière. Tout ce qui circule vient des assureurs eux-mêmes. Mentionner dans vos conditions que le voyageur peut souscrire une assurance annulation est utile ; en détailler les garanties à sa place ne l'est pas.

Les limites, dites honnêtement

• Il existe une vraie tension entre les sources sur la force majeure. La fiche service-public.gouv.fr sur les locations de vacances entre particuliers indique qu'en cas de force majeure, le client a droit au remboursement de la somme versée. Cette formulation vulgarisée est en tension avec la jurisprudence de la Cour de cassation de 2020 et 2023 exposée plus haut, qui refuse au créancier le droit d'invoquer la force majeure. Je vous donne les deux, parce que c'est l'état réel du sujet. En pratique, cela signifie qu'un voyageur déterminé aura toujours un texte officiel à vous opposer, et que la position juridiquement la plus solide n'est pas nécessairement celle qui vous évitera la discussion.
• Je n'ai pas trouvé d'arrêt portant spécifiquement sur un meublé de tourisme. Les deux décisions citées concernent un contrat d'hébergement thermal et une salle de réception. Le raisonnement est transposable, il n'a pas été confirmé sur notre cas exact à ma connaissance.
• Entre particuliers, vous perdez la protection et le repère. Le Code de la consommation ne s'applique pas à vous : ni la présomption d'arrhes, ni l'obligation d'information précontractuelle, ni le contrôle des clauses abusives. C'est plus de liberté et beaucoup moins de sécurité, puisque vous ne pouvez pas vous appuyer sur une grille officielle pour dire que votre clause est valable.
• Un barème n'est pas un système de recouvrement. Savoir qu'un voyageur vous doit le solde et l'obtenir sont deux choses différentes. Pour des montants de quelques centaines d'euros, le coût et le temps d'une procédure dépassent souvent l'enjeu. C'est la raison de fond pour laquelle je préfère un mécanisme qui sécurise l'argent avant le séjour plutôt qu'un mécanisme qui crée une créance après.
• Ceci est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Sur une annulation à fort enjeu, ou si vous approchez du statut de loueur professionnel — ce qui change le droit applicable —, faites relire vos conditions.

À lire ensuite : les 8 clauses qui protègent dans un contrat saisonnier, le protocole photo qui rend une retenue défendable, et comment encaisser l'acompte en direct sans se tromper de frais, et contester une évaluation injuste : ce que les plateformes retirent vraiment.