Micro-BIC ou réel : j'ai fait le calcul sur mon logement, avec les chiffres de 2026.

Ce que cet article est, et ce qu'il n'est pas

Ce que vous allez lire est une comparaison arithmétique entre trois régimes d'imposition, sur des recettes réelles, avec des règles vérifiées à la source le jour de la rédaction. Ce n'est pas un conseil d'optimisation, et je ne vous dirai pas quel régime choisir : cette décision dépend de votre taux d'imposition, de votre emprunt, de votre horizon de revente et de votre goût pour la paperasse — quatre choses que je ne connais pas. Le seul conseil de cet article est d'aller voir un expert-comptable avec ce tableau sous le bras. Un premier rendez-vous coûte moins cher qu'une erreur de régime reconduite tacitement pendant trois ans.

La partie « parcours écran par écran » de la déclaration est dans l'article sur la déclaration des revenus. Ici, on parle uniquement de l'arbitrage.

Les trois régimes, dans leur version 2026

Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, il n'y a plus deux mais trois cases possibles pour un loueur saisonnier : micro-BIC non classé, micro-BIC classé, régime réel. Et la révision triennale des seuils au 1er janvier 2026 a creusé un écart qu'aucune page que j'ai lue n'explique : un seuil a bougé, l'autre pas.

Deux lectures de ce tableau. La première : le classement du meublé change plus que le régime. Entre non classé et classé, l'abattement passe de 30 à 50 % et le plafond est multiplié par cinq et demi. La seconde : le seuil de 15 000 € est le seul de tout le tableau des seuils micro à n'avoir pas été revalorisé en 2026 — le BOFiP du 19 août 2026 l'affiche « inférieur ou égal à 15 000 € » pour 2026-2028, exactement comme pour 2025, pendant que la ligne d'à côté passe de 77 700 à 83 600 €. Un loueur non classé qui augmente ses prix de 3 % par an se rapproche du réel obligatoire sans que le seuil ne bouge.

La simulation, sur mes recettes réelles

Mon logement a produit 14 455 € de revenus sur les douze derniers mois, chiffre relevé dans PriceLabs. Précision qui compte : le logement est volontairement retiré de la location en juillet et août, nous y habitons. Un logement loué l'été à ce tarif ferait nettement plus. Autre précision : ce que PriceLabs appelle « revenu » et ce que le fisc appelle « recettes brutes » ne coïncident pas forcément au centime — commissions, taxe de séjour et frais de ménage se traitent différemment. Je prends ce chiffre comme base d'un calcul, pas comme ma déclaration.

À ce niveau de recettes, je suis sous les trois seuils qui comptent : sous 15 000 € (micro non classé possible), sous 83 600 € (micro classé possible), et sous 23 000 € (pas de cotisations sociales, mais les prélèvements sociaux à 18,6 %). Voici ce que donnent les trois régimes. Pour le réel, je n'ai pas mis mes charges réelles — voir la section sur les limites — mais deux jeux d'hypothèses explicites.

Étape 1 — la base imposable

Les charges de H1 et H2 sont des ordres de grandeur que j'ai posés pour l'exercice : assurance, énergie, abonnements, consommables, commissions de plateforme, frais de paiement, CFE, honoraires de comptable, intérêts d'emprunt pour H2. L'amortissement est le poste propre au réel : impots.gouv.fr confirme qu'on peut « déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l'actif », avec une limite : la part déductible « ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers et les autres charges », le reste étant reportable « sans limitation dans le temps ». Dans H1 comme dans H2, on reste sous ce plafond.

Étape 2 — impôt et prélèvements sociaux

L'impôt dépend de votre tranche marginale. Je montre deux cas, 11 % et 30 %, en appliquant le taux marginal à toute la base — c'est une approximation qui ignore le quotient familial et la décote, mais c'est la bonne façon de comparer des régimes entre eux, puisque le reste de votre situation ne change pas. Les prélèvements sociaux sont à 18,6 % dans tous les cas.

Ce que je lis dans ce tableau, et que je vous laisse relire avec vos propres chiffres :

• L'écart le plus large n'est pas entre micro et réel. Il est entre non classé et tout le reste. À 30 % de tranche marginale, le simple passage de non classé à classé fait 1 400 € par an sur ce logement. Le classement est une démarche administrative, avec un coût de visite et des critères — c'est une décision à part entière, que je ne traite pas ici, mais que le tableau rend impossible à ignorer.
• Entre micro classé et réel sans emprunt, l'écart est mince : 80 € à 11 %, 130 € à 30 %. Avant même les honoraires du comptable, que je n'ai pas inclus et qui sont eux-mêmes déductibles au réel, le réel n'a pas de sens ici pour la seule raison fiscale.
• Le réel change de nature avec un emprunt et un amortissement lourd. H2 divise la facture par deux par rapport au micro classé. C'est le cas typique du logement acheté récemment, à crédit, avec du mobilier neuf. Ce n'est pas mon cas dans H1, ça peut être le vôtre.
• L'abattement micro est proportionnel ; les charges réelles ne le sont pas. C'est pour ça que le réel devient relativement plus intéressant quand les recettes sont faibles par rapport aux charges, et moins quand elles montent. Avec 25 000 € de recettes et les mêmes charges H1, l'écart micro classé / réel H1 se creuserait en faveur du réel, pas de l'inverse.

Ce que le réel exige en contrepartie

Le réel n'est pas seulement une case différente. C'est un changement de statut administratif, et il faut le mesurer avant de signer.

• Une liasse fiscale. Formulaire 2031 et annexes 2033-A à 2033-G, obligatoirement télétransmis. Pour les revenus 2025, la date limite était le 4 mai 2026, plus 15 jours calendaires en télédéclaration — soit le 19 mai par mon calcul, la page d'impots.gouv.fr ne donnant pas la date finale.
• Une comptabilité. « Conforme au Code général des impôts, au Code de commerce et au plan comptable général », dit impots.gouv.fr. Et un fichier des écritures comptables à présenter en cas de contrôle si elle est tenue sur logiciel — ce qui est la seule façon raisonnable de la tenir.
• Un tableau de suivi des amortissements à joindre chaque année, parce que la limitation évoquée plus haut produit des reliquats reportables qu'il faut tracer.
• Un engagement d'un an, tacitement reconductible. L'option se prend par courrier au service des impôts des entreprises « jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus souscrite au titre de l'année précédant celle au titre de laquelle cette option s'applique ». Pour appliquer le réel aux revenus 2026, il fallait donc opter au printemps 2026. La renonciation suit le même calendrier, calé sur la 2031.
• Un déficit qui ne sert qu'à une chose. Un déficit de location meublée non professionnelle s'impute « exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle » des dix années suivantes. Il ne réduit pas votre salaire imposable.

Et une chose qui n'existe plus : la réduction d'impôt pour frais de comptabilité des adhérents d'un organisme de gestion agréé (les deux tiers des frais, plafonnés à 915 €). Impots.gouv.fr est net : « l'article 11 de la loi de finances pour 2025 supprime cette réduction d'impôt à compter de l'exercice 2025 » ; la dépense devient une simple charge déductible. Beaucoup de comparatifs en ligne la comptent encore dans le camp du réel. La majoration de 25 % pour non-adhésion, elle, a disparu dès les revenus 2023.

Six règles que le web français donne périmées

En vérifiant chaque ligne du tableau, j'ai relevé six affirmations très répandues qui ne correspondent plus aux pages officielles. Si vous lisez l'une d'elles ailleurs, vous saurez qu'elle date.

1. « L'option pour le réel se fait avant le 1er février. » Non : la date limite est celle de la déclaration de revenus de l'année précédente, et l'option est reconductible tacitement, depuis la loi de finances pour 2022.
2. « Les cases du micro non classé sont 5ND / 5OD / 5PD. » Le formulaire 2042-C-PRO des revenus 2025 ne les contient plus : c'est 5NH / 5OH / 5PH pour le non classé, 5NG / 5OG / 5PG pour le classé et les chambres d'hôtes, 5NI / 5OI / 5PI pour les autres meublés.
3. « Les prélèvements sociaux sont à 17,2 %. » Pour la location meublée, c'est 18,6 % sur impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr en 2026 — CSG à 10,6 % au lieu de 9,2 %, par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. La location nue reste à 17,2 %.
4. « Un meublé non classé peut être en micro-entrepreneur à 21,2 % de cotisations. » Plus depuis le 1er janvier 2026 : la fiche officielle indique que « le loueur de meublé non classé ne sera plus éligible au régime de la micro-entreprise ». Au-delà de 23 000 € de recettes, il relève des travailleurs indépendants. Le 21,2 % concerne les chambres d'hôtes et la longue durée. Le classé conserve l'accès au micro-entrepreneur à 6 %.
5. « Il existe un abattement supplémentaire de 21 % en zone non tendue. » Le BOFiP du 19 août 2026 ne connaît que trois taux pour les revenus depuis 2025 : 71 % hors meublés, 30 % non classés, 50 % pour le reste. Le 21 % n'y figure plus.
6. « Voici la liste des charges déductibles au réel. » Il n'y en a pas. Impots.gouv.fr écrit que les charges déductibles « ne font l'objet d'aucune liste indicative » et doivent seulement répondre aux conditions générales des BIC : engagées dans l'intérêt de l'exploitation, effectives, justifiées, rattachées à l'exercice. Toute liste que vous lisez — y compris la mienne dans H1 — est une illustration, pas une règle.

Le social à côté du fiscal

Le tableau plus haut applique 18,6 % de prélèvements sociaux parce que mes recettes sont sous 23 000 €. Au-dessus, ce n'est plus le même monde : l'article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale, tel que le commentent impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr, soumet la location meublée de courte durée « dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an » aux cotisations sociales. Le meublé classé garde alors le choix du micro-entrepreneur à 6 % tant que ses recettes de N-1 ou N-2 ne dépassent pas 77 700 € ; le non classé passe directement au régime des travailleurs indépendants. Ce seuil de 23 000 € est aussi, avec la comparaison aux autres revenus du foyer, l'une des deux conditions cumulatives du statut de loueur professionnel.

Une zone grise que je signale sans la trancher : la fiche service-public sur les prélèvements sociaux distingue, pour les revenus de placements seulement, « revenus de 2025 : 17,2 % » et « revenus de 2026 : 18,6 % ». Pour les revenus du patrimoine, dont la location meublée, aucune page lue ne dit si les revenus 2025 déclarés en 2026 étaient à 17,2 ou 18,6 %. Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, 18,6 % est le taux affiché partout. Si votre avis d'imposition 2026 dit autre chose, il a raison.

Et la CFE, dans les deux cas

Micro ou réel, ça ne change rien : « même si vous n'êtes pas une entreprise mais un particulier, vous restez redevable de la CFE », écrit impots.gouv.fr. Exonération si les recettes sont inférieures ou égales à 5 000 €, exonération l'année de création, et — sauf délibération contraire de la commune — exonération pour la location de son habitation personnelle en meublé de tourisme. Sinon, une cotisation minimale fixée par la commune dans une fourchette qui commence à 250 € environ pour les plus petites recettes. Elle est due au 15 décembre. Au réel, elle est déductible ; au micro, elle est censée être dans l'abattement.

Les limites, dites honnêtement

La ligne « réel » de la simulation repose sur des hypothèses de charges, pas sur les miennes. Je n'ai pas voulu publier des chiffres approximatifs en les faisant passer pour mon relevé. Les recettes sont réelles, les charges de H1 et H2 sont des ordres de grandeur posés pour l'exercice. Quand ma ligne sera réelle, elle remplacera H1.

Le calcul à la tranche marginale est une approximation. Il ignore le quotient familial, la décote et les effets de seuil. Il compare correctement les régimes entre eux ; il ne prédit pas votre impôt. Le barème utilisé est celui des revenus 2025 (0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà) ; celui des revenus 2026 n'était pas publié au 14 septembre 2026.

Quatre points n'ont pas pu être vérifiés à la source : l'exclusion du terrain de la base amortissable, que je n'ai lue sur aucune page officielle et que j'ai donc laissée de côté ; l'année exacte d'application des 18,6 % aux revenus du patrimoine ; la date du 19 mai 2026 pour la liasse, qui est mon calcul ; et la suppression formelle de l'ancien abattement de 21 %, dont j'atteste seulement l'absence de la doctrine 2025-2026.

Je n'ai lu aucun texte de loi à la source. Legifrance rend ses pages en JavaScript et revient vide sur un outil automatisé. L'article 39 C et l'article 155 IV du CGI, l'article 1647 D, l'article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale, la loi du 19 novembre 2024, les lois de finances pour 2025 et 2026 et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 sont cités ici via les pages d'impots.gouv.fr, du BOFiP, de service-public.gouv.fr et d'economie.gouv.fr qui les commentent. Les pages de l'URSSAF, elles, sont toutes revenues vides ou périmées : le taux de 6 % du classé n'est confirmé que par entreprendre.service-public.gouv.fr.

Et pour finir comme j'ai commencé : ce tableau est fait pour être posé sur le bureau d'un expert-comptable, pas pour le remplacer. Les trois questions que je ne déciderais pas seul : le classement, l'option pour le réel avec un emprunt en cours, et tout ce qui touche à la plus-value.

À lire ensuite : déclarer ses revenus de location, écran par écran, commission Booking : le coût complet, TVA comprise, et enregistrement en mairie et changement d'usage : ce qui s'applique chez vous.