Le taux de commission que vous avez signé n'est pas ce que Booking vous coûte.

Ce que Booking dit de son taux, et ce qu'il ne dit pas

Première surprise : je n'ai trouvé aucune page publique de Booking.com qui donne un taux de commission pour la France. Le centre d'aide partenaire dit exactement ceci : le pourcentage « varie selon le pays et peut aussi varier selon votre type d'hébergement ou sa localisation ». Le taux qui vous concerne est dans votre extranet, dans votre contrat — et nulle part ailleurs. Les « 15 % » qu'on lit partout sont une valeur rapportée par les propriétaires, pas une valeur publiée par la plateforme.

Ce n'est pas un détail. Un coût qu'on ne peut pas lire sur une page publique est un coût qu'on ne compare pas. La seule fourchette publiée par une autorité française date de 2015 : l'Autorité de la concurrence, dans son dossier sur la réservation hôtelière, notait des commissions moyennes « entre 10 % et 30 % du prix de vente, taxes comprises ». Elle parlait des hôtels et de toutes les plateformes confondues. Rien de plus récent ni de plus précis n'a été publié depuis, à ma connaissance.

Dans cet article, je vais donc raisonner avec un taux de base noté T, et je prendrai 15 % dans l'exemple chiffré parce que c'est le chiffre le plus souvent rapporté — en le traitant comme une hypothèse. Remplacez-le par le vôtre. Ce qui compte, c'est ce qui s'empile par-dessus.

Les couches qui s'empilent sur le taux de base

Chacune de ces options est facultative, et c'est précisément le problème : on les active une par une, sur les conseils de l'extranet, sans jamais additionner. Voici ce que dit Booking de chacune, lu sur ses pages en anglais (les versions françaises du centre d'aide sont revenues vides à chaque tentative).

Deux choses m'ont frappé en relisant ces pages. D'abord, Genius a trois niveaux, pas deux : le troisième, à 20 % de remise, est écrit noir sur blanc sur la page « Solutions » de Booking, et presque aucun guide français ne le mentionne. Ensuite, la page qui chiffre Payments by Booking (1,1 à 3,1 %) et la FAQ du même service (2 à 3 % côté prestataire pour les cartes virtuelles) ne parlent pas du même circuit — le chiffre unique qu'on lit partout est incomplet dans les deux sens.

La couche que personne ne facture : la TVA

C'est le point de cet article que je n'ai lu nulle part en français côté loueurs, et c'est pourtant celui qui pèse le plus. Votre contrat est avec Booking.com B.V., une société établie aux Pays-Bas. Sa facture de commission arrive sans TVA française. Booking le dit lui-même, à sa manière : dans les cas où il ne facture pas la TVA, « vous pouvez être tenu de la calculer et de la déclarer directement ».

Côté administration française, la règle est écrite sur deux fiches officielles. Pour une prestation de services achetée à un prestataire établi dans un autre pays de l'Union, c'est l'acheteur français qui est redevable de la TVA — le mécanisme d'autoliquidation. Et la fiche sur la franchise en base de TVA est explicite pour le petit loueur qui se croyait hors sujet : lorsqu'une entreprise établie en France achète des prestations de services, « elle doit payer la TVA », et « elle ne peut pas déduire la TVA sur ses achats ».

Concrètement, la fiche qui décrit les formalités (lue en anglais, la version française n'ayant pas été ouverte) dit ceci :

• Un numéro de TVA intracommunautaire est indispensable, même en franchise. Il se demande au service des impôts des entreprises.
• Une déclaration 3310-CA3, mensuelle ou trimestrielle, est à déposer : le montant de la commission va en ligne A3 (« achats de prestations de services réalisés auprès d'un assujetti non établi en France »), puis dans les lignes de TVA collectée au taux applicable.
• La ligne de TVA déductible (ligne 20) ne sert qu'à celui qui a opté pour le régime réel de TVA. En franchise, elle reste vide : la TVA est un coût sec.

Autrement dit, pour un loueur en franchise, une commission de T % coûte en réalité T × 1,2. Avec T = 15 %, c'est 18 % du séjour. Cette TVA n'apparaît sur aucun relevé Booking, sur aucune facture : elle est entièrement à votre initiative. Un loueur qui l'ignore est en infraction sans le savoir ; un loueur qui la connaît doit l'intégrer dans son coût de canal.

Annulations, no-shows, surréservations

La règle est simple et elle tient en une phrase du centre d'aide : « Chaque fois que vous facturez aux voyageurs des frais de no-show ou d'annulation non remboursables ou partiellement remboursables, vous devez payer la commission. » La commission suit l'argent. Trois cas l'annulent : vous renoncez aux frais ; vous signalez le no-show correctement dans l'extranet ; ou la carte du voyageur est invalide.

Le point que j'ignorais : en cas de surréservation de votre fait, la commission reste due, sauf si vous êtes en ligne depuis moins de 30 jours ou si c'est votre cinquième surréservation au plus sur douze mois — et Booking ajoute les frais de relogement du voyageur. C'est une raison de plus de synchroniser ses calendriers, sujet que j'ai traité dans l'article sur le site de location.

Le calcul complet, sur un séjour réel

Je prends un séjour de trois nuits à mon tarif moyen réel, 81 € la nuit (mon ADR sur douze mois, relevé dans PriceLabs — mon logement est volontairement retiré de la location en juillet-août, ce qui tire ce chiffre vers le bas par rapport à un logement loué l'été). Soit 243 € affichés. Le taux de base est l'hypothèse de 15 %.

Entre le scénario A, celui que tout le monde a en tête, et le scénario D, qui correspond à un compte « bien configuré » selon les recommandations de l'extranet, le coût du canal a presque doublé. Et il ne manque encore ni le tarif mobile, ni le Visibility Booster, ni la commission sur une éventuelle annulation payante.

Ce que ce tableau ne dit pas, et qu'il faut mettre en face : Genius, le tarif mobile et le programme Préféré produisent des réservations. Booking promet jusqu'à 40 % de revenus en plus avec Genius, « coût de la remise inclus ». Je n'ai aucun moyen de vérifier cette promesse, et vous non plus — sauf en comparant votre taux d'occupation avec et sans, sur deux périodes comparables. Ce n'est pas un calcul de coût, c'est un calcul de rendement, et il est propre à chaque logement.

Ce que ça change au moment de déclarer

Trois conséquences fiscales, toutes vérifiées sur impots.gouv.fr ou au Bulletin officiel des finances publiques.

• Le montant que Booking transmet au fisc est net de commission. Depuis le dispositif DAC7, le BOFiP précise que « le montant de la contrepartie à mentionner s'entend du montant net », les frais et commissions étant déclarés à part. Booking le confirme sur sa page dédiée : « revenu reçu du client, hors notre commission et hors dépôt ». L'idée que « les plateformes transmettent le brut » vient de l'ancien dispositif, supprimé pour les opérations depuis 2023 — les deux sont encore mélangés sur beaucoup de sites.
• Mais vous déclarez le brut. La fiche pratique DGFiP sur les meublés dit : « je porte le montant de mes recettes brutes (sans déduire aucun abattement) ». Le seuil du micro-BIC s'apprécie sur ces recettes brutes. Je n'ai lu nulle part la phrase « avant déduction de la commission de plateforme » mot pour mot ; mais rien de ce que j'ai lu ne dit l'inverse, et c'est l'interprétation cohérente avec le mot « brut ». Faites-la confirmer.
• La commission n'est déductible qu'au régime réel. En micro-BIC, impots.gouv.fr est catégorique : « vous ne devez déduire aucune charge », l'abattement forfaitaire les représente toutes. Au réel, « les charges réellement supportées sont alors déduites comptablement » — commission, TVA autoliquidée non récupérée, frais de paiement compris. C'est un des termes de l'arbitrage que je détaille dans la comparaison chiffrée micro-BIC ou réel.

Vous avez le droit d'être moins cher ailleurs

Pendant des années, les contrats Booking imposaient la « parité tarifaire » : interdiction d'afficher un prix plus bas sur son propre site. En France, c'est fini depuis 2015 : l'article 133 de la loi du 6 août 2015 a créé les articles L. 311-5-1 et suivants du Code du tourisme, qui interdisent « toute clause de parité tarifaire, y compris sur leurs propres sites ». Depuis le 14 novembre 2024, le règlement européen sur les marchés numériques (DMA) l'impose à Booking dans toute l'Union : la Commission a désigné Booking Holdings comme « contrôleur d'accès » le 13 mai 2024, et exige qu'il laisse les hébergeurs « proposer de meilleurs prix et conditions sur d'autres canaux en ligne ».

Booking maintient pourtant, sur une page sans date, trois régimes de parité (« aucune », « restreinte », « large ») selon les pays, sans dire lequel s'applique à la France. Et le programme Établissement Préféré conditionne toujours l'éligibilité à des « prix externes compétitifs » — le Sénat notait dès 2018 que la parité restreinte survivait par ce biais. Autrement dit : le droit est de votre côté, mais l'algorithme a ses conditions.

C'est tout l'enjeu du canal direct. Le même séjour à 243 € encaissé sur votre site coûte les frais de votre prestataire de paiement, que j'ai relevés un par un dans l'article sur l'encaissement en direct — et rien d'autre.

Quand et comment la facture tombe

Pour finir sur la mécanique, telle que Booking la décrit : les factures de commission sont envoyées « la première semaine de chaque mois », générées le 3 ou le 6 selon votre localisation. Elles se règlent par prélèvement, virement ou paiement en ligne ; en prélèvement, le compte est débité 14 jours après l'émission. Selon le pays, le reversement de Payments by Booking peut être « brut ou net » — c'est-à-dire commission déjà déduite — ce qui rend la lecture du relevé encore moins intuitive.

Les limites, dites honnêtement

Le taux de base n'est pas un chiffre public. Tout l'exemple repose sur l'hypothèse de 15 %. Si votre contrat dit 12 ou 17, refaites le tableau : les proportions entre les couches ne bougent pas, les montants si.

Cet article ne contient pas mon relevé Booking, ni mon taux, ni la liste des options que j'ai activées. Je préfère le dire que l'inventer. La section viendra quand elle sera réelle, avec la capture du relevé.

Trois points n'ont pas pu être vérifiés à la source : si la taxe de séjour est ou non dans l'assiette de la commission (la page officielle est revenue vide) ; si Genius est commissionné sur le prix remisé ou sur le prix affiché ; et le montant exact de l'augmentation du programme Établissement Préféré, absent de sa page officielle. Sur ces trois points, c'est votre relevé qui fait foi.

Les pages Booking ont été lues en anglais. Toutes les versions françaises du centre d'aide partenaire sont revenues vides à la lecture automatisée. Les citations sont mes traductions. Et Booking ne date ses pages qu'en relatif (« mis à jour il y a un mois ») : les dates du pied de page sont celles de ma lecture, pas celles de la rédaction par Booking.

Je n'ai lu aucun texte de loi à la source. Legifrance rend ses pages en JavaScript et revient vide sur un outil automatisé. La loi du 6 août 2015, les articles L. 311-5-1 du Code du tourisme et 259-1 et 283-2 du Code général des impôts sont cités ici via les pages du Sénat, de la DGCCRF, d'impots.gouv.fr et de service-public.gouv.fr qui les commentent.

Et sur la TVA, ne me croyez pas sur parole. La règle est écrite sur des fiches officielles, mais son application à votre situation précise — franchise, exonération, seuils — est une question d'expert-comptable. Un rendez-vous coûte moins cher qu'un rappel de TVA sur trois ans.

À lire ensuite : micro-BIC ou réel : la comparaison chiffrée où la commission devient déductible, encaisser en direct : les frais réels de onze solutions, et déclarer ses revenus de location, écran par écran.